固安房价难“起飞” 当地库存仍能卖3年

2016年12月08日 15:32 来源:北京晚报
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  对于火热了几乎一整年的环京楼市来说,可谓几家欢喜几家愁。燕郊的降价,香河的硬撑……都反映出环京楼市的不成熟性。

  而这一点对于固安来说也不例外。虽然拥有着“新机场”规划的利好,以及逐渐成熟的工业园区,但超高的空置率,加之后续庞大的供应量,让这里依旧能够看到“泡沫”的迹象。

  新机场 促使房价5年翻7倍

  一条河、一座桥。这边是北京大兴与固安之间的距离。而5年前,这段距离的房价差距可以达到近3万元/平方米,当时固安的房价还仅是3000元/平方米。而如今,这段距离的差距只有不到1万元/平方米,固安房价却已经达到了2万元/平方米。不难看出,5年内的时间,固安与北京大兴之间的房价差距缩短了近一倍,甚至将固安的房价提升了近7倍。而这一切,离不开“新机场”。

  今年9月,随着新机场地下规划的完成,固安房价迎来了又一次跳涨,也达到了今年的最高值2万元/平方米。而即便是当地的一些小开发商的报价也已经达到了1.8万元/平方米。

  而回顾今年,几乎每一次与新机场相关的新闻出现都使得固安的房价出现了一次跳涨。从年初的1万元出头,到如今突破2万元,固安楼市在不到一年的时间便实现了翻番。

  “现在审批严,整个固安可售的项目都不多。”龙·TOWN项目销售人员表示,目前项目的价格在1.8万元/平方米—2万元/平方米。

  但据记者了解,虽然价格在9月份达到了2万元/平方米,但是由于新政的出台,前来看房的人已经明显的减少。而在12月2日下午的2个小时时间内,包括龙·OWN、太阳公园、城市之光、红杉树等项目的售楼处几乎没有迎来一位看房人。

  尽管看房人几乎已经可以用“人迹罕至”来形容,但固安的项目却如同“提前说好一样”无一降价。更为关键的是,日渐减少的购房人也丝毫没有引起开发商的担心。

  相反,由于房源审批严苛,不少可售项目甚至采用了“捆绑销售”的模式,通过捆绑车位或是地下室等方式加价销售。

  对于此,固安某项目营销总监表示:“由于固安楼市的需求量远大于供应量,导致了市场价与审批价之间已经存在明显的差距,为此,捆绑销售也是为了保证房子的真正价值。”而按照该总监的规划,项目未来营销方式将不再是单纯的卖房,而是寄期望于通过区域发展的良好规划 “抢夺”其他环京区域的购房人。

  难出租 买房子只能干放着

  事实上,对于固安来说,背靠着“新机场”这棵大树无疑是开发商只涨不降的根本元素。但对于当下固安来说,却依旧隐藏着不少问题,首当其冲的便是空置率问题。

  “一个小区,晚上能够亮灯的一双手就能数的过来。”当地居民王先生表示,现在在固安买房的几乎都是外地人,因为“固安本地的没几个能够买得起”。

  按照王先生所指,除去临近大兴的几个楼盘有着不俗的入住率外,越往南入住率便越低。而据记者调查了解,这也是因为固安南部除去老城区外,绝大多数都是新开发的项目,由于距离北京很远,通勤不便,即便有人买了房也很难有人去住。

  “无论是空置房,还是尚有的库存,固安可以说在几年内都不愁没房可卖。”据大兴某项目负责人表示,“相当于1个半朝阳区大小的固安,常住人口却仅是朝阳的1/9。而房子还在以每月5000套以上的速度销售。这样的销售速度和人口比例结构,怎么可能不出现空置?”

  这一点在固安当地中介也可见一斑。

  “1000元/月,精装两室两厅一卫。1500元/月,精装三室两厅一卫……”在安居客、58同城、赶集网等网站上不乏这样的招租信息。而在固安本地的二手房中介门店中,也能随处可以看到招租的信息。

  据当地中介员工表示,尽管租金已经廉价到如此程度,能够出租出去的房子却仍是凤毛麟角。而对于固安来说,能够出租出去的房子无外乎只有两种,租金在600元/月左右的精装房及大户型毛坯房。前者大多租给了在大兴打工的工人,后者则是直接被当做仓库使用。

  相对于租房,固安的二手房市场则显得更为冷清。“除去报价在1.4万元/平方米的二手房可以吸引到看房人外,其他标价在1.8万元/平方米的房子根本没有人会问。”上述中介员工表示,固安目前还是以新房市场为主导,二手房在今年5、6月份时有过近2个月的爆发期,随后便一直不温不火。

  按照该中介所言,今年5月份时,固安二手房不少房源的报价在1.2万元/平方米,而新房的报价早已达到了1.6万元/平方米左右,近4000元/平方米的差距吸引了不少购房人的前来。但也正是此轮的爆发,让二手房与新房之间的差距进一步缩小,使得二手房丧失了价格优势。

  二手房房子卖不出去、租房业务赚不到钱,对于固安的中介来说,唯一能够带来利润的也早已不是租房、二手房业务,而是代理的新房业务。而对于已经购买固安房子的购房人来说,买到的房子,只能干放着,等待升值。

  不“愁”卖 固安库存仍能卖3年

  “固安的新房还有多少,没有人能够算得清。”据业内人士分析,以龙·TOWN、太阳公园、万华城等项目为例的楼盘几乎都已经销售了3年左右的时间。可怕的是,这些项目无一清盘。相反,不少项目的后续供应量甚至还能够保持在2—3年的销售时间,如此庞大的供应体量背后所蕴含的无疑是更为巨大的库存量。

  而除去老项目外,固安楼市还包括不断推陈出新盘以及庞大体量的二手房。

  “如此之高的库存,简简单单的依托新机场,是否能够消化的完,现在看还是个未知数。”据上述人士表示,相比燕郊、香河等区域来说,固安确实要成熟很多,新机场带来了丰富的产业及流入性人群,加之当地的工业园区的成熟度加深,固安确实有着房价上涨的基础。但面对库存,固安目前的房价上涨得也有些“不太自然”。

  对于此,亚豪机构副总经理任启鑫也表示,随着调控政策影响的进一步发酵,环京楼市可能会出现比较显著的下调,“从整个市场来看,环北京区域里还得需要一定幅度的降温,在相对合理的供需平衡的基础之上,可能会形成一个很好的价格平台。

  本报记者 徐楠

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